Serenia Living és St. Regis: árkülönbségek a friss tranzakciókban

A Serenia Livingben a múlt héten nyolc eladást regisztráltak, nagyjából 3 900 és 5 700 AED közötti négyzetlábáron.[1] Egy ilyen ársáv mellett már az sem elég pontos viszonyítás, hogy mennyiért kelnek el a lakások ugyanabban a fejlesztésben.

Palm Jumeirah: a Serenia Livingtől a Golden Mile-ig

Az öt két hálószobás Serenia Living-lakás négyzetlábára is 3 900 és 5 200 AED között volt.[1] A hálószobaszám tehát egyezett, de ettől még lehetett lényeges különbség a lakások között. Az emeletet, a kilátást, a tájolást és az alaprajzot ebből az exportból nem látjuk.

Ha ezek közül az eladások közül választunk referenciát egy most kínált lakáshoz, előbb a két ingatlant kell összevetnünk. Egy jobb kilátás vagy más alaprajz indokolhat eltérő árat, de ezt a regisztrált összeg önmagában nem magyarázza meg. A heti ársávból áremelkedésre vagy áresésre sem következtethetünk.

A Golden Mile három regisztrált eladása a Serenia Living medián négyzetlábárának körülbelül 40%-án történt. A Fairmont Palm Residence egyetlen múlt heti eladása viszont közel volt a Serenia Living alsó árszintjéhez.[1] Ezek a lakások mind bekerülhetnek egy Palm Jumeirah-átlagba, miközben más áron, más terméket kínálnak. Egy konkrét vételhez ezért az adott épület és lakástípus eladásait vesszük elő.

Downtown: St. Regis és Burj Royale

Augusztus 1. és október 18. között tíz két hálószobás eladást regisztráltak a The St. Regis Residences, Downtown Dubai fejlesztésben, valamennyit off-plan ügyletként. Medián négyzetlábáruk mintegy 6%-kal volt alacsonyabb a közeli, már átadott Burj Royale nyolc két hálószobás eladásának mediánjánál.[1]

A St. Regis egyes ügyletei azonban a Burj Royale mediánjánál 22%-kal alacsonyabb és 38%-kal magasabb szint között helyezkedtek el.[1] A 6%-os összesített eltérés mellett ezt a tartományt is érdemes látni.

A branded St. Regis és a Burj Royale eltérő termék, a két kis mintát pedig méret, emelet és kilátás szerint sem tudtuk egymáshoz igazítani. Így a 6% alapján még nem mondanám, hogy a St. Regis olcsóbb vétel. Ehhez az ajánlott lakás árát kell összevetni azokkal a kész lakásokkal, amelyek tényleges alternatívát jelenthetnek ugyanannak a vevőnek.

Palm Jebel Ali: mennyit fizet végül a vevő?

A Palm Jebel Ali viszonteladási hirdetései között vannak eredeti vételár alatti ajánlatok. A hirdetés gyakran azt is közli, hogy a tulajdonos a vételár mekkora részét fizette már be a fejlesztőnek.

Egy ilyen ajánlatnál először az eredeti adásvételi szerződést, a fejlesztő friss egyenlegközlőjét és az átírás feltételeit kérjük el. Ezekből derül ki, mennyi jár az eladónak, mennyi marad a fejlesztő felé, és mikor esedékesek a további részletek. Ehhez jönnek a vásárlás díjai.

A hirdetett teljes vételár már tartalmazhatja a fejlesztőnek járó hátralékot, ezért azt nem lehet még egyszer hozzáadni. A számítás végén a vevőnek azt kell látnia, mennyi pénzt fizet ki az átíráskor, és milyen további fizetéseket vállal. Így már a hirdetett kedvezményt is meg lehet ítélni.

DIFC: a Water Gardens lakáskínálatáról még kevés a részlet

A H&H október 16-án jelentette be a DIFC-ben épülő Water Gardens projektet. A Sir David Chipperfield által tervezett, négy épületből álló fejlesztésben lakások, irodák, vendéglátási és kereskedelmi funkciók kapnak helyet. A bejelentés 21 965 négyzetméter bérbe adható Grade A irodaterületet és 2028-ra tervezett befejezést közöl.[2]

A lakások számát és az értékesítésre, illetve bérbeadásra szánt állomány megoszlását viszont nem adja meg.[2] Egy DIFC-ben vásárló befektetőnek ez fontos részlet. Az eladásra kínált lakások a későbbi vevőinek adhatnak új választási lehetőséget; a bérbeadásra megtartott lakások a bérlőkért versenyezhetnek vele. A projekt lakóingatlan-piaci hatását ezek ismeretében lehet majd pontosabban felmérni.